Die Wohnkosten in Deutschland sind in den letzten Jahren signifikant gestiegen, was erhebliche Auswirkungen auf das Umzugsverhalten privater Haushalte hat. Hohe Mieten können einerseits Umzüge auslösen, wenn das Wohnen zur finanziellen Belastung wird, andererseits den Wechsel verhindern, wenn bestehende Mietverträge vergleichsweise günstig sind. Dieser Artikel beleuchtet neutral die aktuelle Situation in Deutschland, untersucht, wie steigende Mieten das Verhalten von Haushalten beeinflussen und welche Rolle Umzugsunternehmen dabei spielen. Außerdem wird ein Vergleich zur Stadt Wien gezogen – einem Modell mit deutlich niedrigeren städtischen Mietkosten. Die Entwicklungen seit Beginn der COVID-19-Pandemie sowie die Auswirkungen der Zinswende werden im Kontext berücksichtigt.

Mieten in Deutschland - Anstieg und Belastung

Deutschland ist ein klassisches Mieterland: Mehr als die Hälfte der Bevölkerung (ca. 53 %) lebt zur Miete (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung [BiB], 2023). In den letzten Jahren sind die Mietpreise stark gestiegen. Beispielsweise verzeichnete der durchschnittliche Angebotsmietpreis für Bestandswohnungen 2022 einen Zuwachs von etwa 4 % gegenüber dem Vorjahr – bei rund 9,66 € pro Quadratmeter netto kalt (BiB, 2023). In Städten wie Berlin stiegen die Angebotsmieten zwischen Spätherbst 2022 und Februar 2023 gar um 27 % (BiB, 2023). Zusätzliche Belastung entsteht durch Nebenkosten, etwa aufgrund gestiegener Energiepreise, und die Zahl der Haushalte, die als wohnkostenüberlastet gelten, ist beträchtlich: 3,1 Mio. Haushalte zahlen über 40 % ihres Einkommens für Miete und Heizung, weitere 4,3 Mio. zwischen 30 % und 40 % (BiB, 2023). Umfragestudien zeigen zudem, dass sich der Anteil der Mieter*innen, die sich stark durch Wohnkosten belastet fühlen, von 12 % (2021) auf 20 % (Herbst 2022) erhöht hat (ifo Institut & Immowelt, 2022). Parallel sind die genehmigten Neubauwohnungen – weniger als 107.000 im ersten Halbjahr 2024 – stark rückläufig (–21 % gegenüber Vorjahr), was den Wohnraummangel verschärft (JLL, 2024). Diese Daten verdeutlichen: Viele Haushalte stehen erheblich unter finanziellem Druck (BiB, 2023; ifo Institut & Immowelt, 2022; JLL, 2024).

3. Wohnmobilität in Deutschland – geringe Fluktuation und regionale Verschiebungen

Deutschland weist traditionell eine niedrige Umzugshäufigkeit auf: Etwa 10 % der Bevölkerung zieht jährlich – rund 8 Mio. Menschen (Statistisches Bundesamt, 2024). Im internationalen Vergleich sind die Deutschen weniger mobil, was insbesondere auf knappe Wohnungsmärkte in Ballungsräumen zurückzuführen ist (Haase & Haase, 2010). Seit den 2000er Jahren sinkt die Wohnmobilität in vielen westlichen Ländern, einschließlich Deutschland; Städte mit hohen Wohnkosten verzeichnen weniger Zuzüge und gleichzeitig mehr Abwanderungen (Storper et al., 2022). Speziell seit 2014 zeigt sich ein Trend zur Suburbanisierung: Mehr Menschen verlassen die größten Städte in Richtung Umland als umgekehrt (Statistisches Bundesamt, 2024). Die Pandemie förderte diesen Trend: Homeoffice-Möglichkeiten führten bei Nutzer*innen zu 10 Prozentpunkten mehr Wohnortwechseln, überwiegend ins nähere Umland (ifo Institut & Immowelt, 2022). Insgesamt ist die Mobilität gebremst, aber Umzüge ins Umland gewinnen an Bedeutung (Statistisches Bundesamt, 2024; ifo Institut & Immowelt, 2022; Storper et al., 2022).

4. Lock-in-Effekt: Wenn hohe Mieten Umzüge verhindern

Ein zentrales Paradoxon zeigt sich im Lock-in-Effekt: Wer eine günstigere, alte Mietwohnung hat, bleibt ihr treu – obwohl er/sie unzufrieden sein könnte – weil ein Umzug häufig zu deutlich höheren Mietkosten führt (JLL, 2024). In Städten wie München oder Berlin liegt die Preisdifferenz zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten bei 7–8 €/m² (JLL, 2024), was Umzüge wirtschaftlich unattraktiv macht. In günstigeren Städten wie Dresden oder Duisburg ist diese Differenz geringer (1,5 €/m²), dort sind Umzüge häufiger realisierbar (JLL, 2024). Der Effekt: Der Wohnungsmarkt stagniert, weil Mieter*innen in teuren Altverträgen verharren (JLL, 2024).

5. Wohnkosten als Umzugsgrund – erhöhte Motivation

Trotz des Lock-in-Effekts steigt die Zahl der Umzüge, die aus finanziellen Gründen erfolgen. Bereits 2017 wurde „zu hohe Miete“ mit 35 % als häufigster Umzugsgrund genannt (Interhyp, 2017). Neuere Erhebungen von Herbst 2022 belegen, dass 12 % der Umzugswilligen ihre Entscheidung explizit auf gestiegene Wohnkosten zurückführen – gegenüber 7 % vor der Energiekrise (ifo Institut & Immowelt, 2022). Außerdem empfinden 20 % der Mieter*innen mittlerweile ihre Wohnkosten als hohe Belastung – ein deutliches Signal für ökonomisch getriebene Umzugsentscheidungen (ifo Institut & Immowelt, 2022). Finanzielle Motive werden zunehmend dominierende Umzugsgründe, ob in günstigere Mietwohnungen, ländlichere Regionen oder Richtung Wohneigentum – letzteres allerdings erschwert durch die seit 2022 gestiegenen Zinsen.

6. Vergleich: Wien als Beispiel für bezahlbaren Wohnraum

Wien zeigt ein kontrastierendes Modell: Dank jahrzehntelangem sozialen Wohnungsbau sind städtische Mietkosten im Durchschnitt deutlich niedriger – etwa ein Drittel der Kosten im Vergleich zu London, Paris oder Dublin (Vienna Housing Report, 2023). Dies reduziert den Umzugsdruck deutlich – Mieter*innen bleiben in leistbaren Wohnungen, obwohl dadurch Wartelisten länger werden können (Vienna Housing Report, 2023). Das Beispiel Wien verdeutlicht, dass politische Interventionen im Mietmarkt Hemmnisse (Kosten vs. Mobilität) beeinflussen können.

7. Auswirkungen auf die Umzugsbranche

7.1 Nachfrageverlagerung und regionaler Wandel

Insgesamt bleibt die Anzahl der Umzüge hoch (8–9 Mio.), doch Praktiken und Regionen verschieben sich: In mittleren Städten und im Umland steigt die Nachfrage; in Hauptstädten sinkt sie (Bundesamt für Güterverkehr, 2024). Umzugsunternehmen mit Schwerpunkt Innenstadtbereich spüren den Rückgang deutlich (Bundesamt für Güterverkehr, 2024).

7.2 Preisdruck und Wettbewerb

Ein intensiver Preiskampf betrifft die Branche, da Online-Vergleichsplattformen und Billiganbieter Druck machen (Anders, 2011). Insbesondere in Städten wie Berlin ist der Preisdruck hoch – viele kleine Anbieter konkurrieren (Anders, 2011). Teil des Ergebnisses: das Preisniveau ist gesunken, und Margen für etablierte Firmen sind geschrumpft (Anders, 2011).

7.3 Saisonale Effekte und pandemische Nachfrage

Während der COVID-19-Pandemie stieg in einigen Monaten die Nachfrage um etwa 15 % verglichen mit 2019, da viele auf professionelle Hilfe für Möbelumzüge ausgewichen sind (Move24, 2020). Auch virtuelle Besichtigungen wurden stärker genutzt (Move24, 2020).

7.4 Kosten für die Verbraucher

Für Umziehende sind Umzugskosten ein wichtiger Budgetposten. In angespannten Wohnmärkten versuchen viele, zu sparen, z. B. durch DIY-Umzüge. Anbieter reagieren mit abgestuften Leistungen vom einfachen Transport bis zu Full-Service-Paketen (Anders, 2011).

8. Fazit

Steigende Mieten beeinflussen das Umzugsverhalten privater Haushalte in Deutschland auf komplexe Weise: Während hohe Bestandsmietverträge Umzüge verhindern (Lock-in-Effekt), zwingen finanzielle Belastung und Netto-Ersparnis andere zum Umzug – häufig in günstigere Umlandregionen. Das Wohnverhalten verlagert sich, und die Umzugsbranche spürt die Nachfrageverschiebungen, den Preisdruck und die Notwendigkeit zur Flexibilität. Im Vergleich zeigt sich Wien, dass bezahlbarer Wohnraum zwar Mobilität verringern kann, aber auch langfristig ein stabiler, funktionaler Wohnungsmarkt besteht. Langfristig wären politische Maßnahmen zur Mietpreisgestaltung, mehr Neubau und sozialer Wohnungsbau notwendig, um den Druck zu mindern und nachhaltigere Mobilität zu fördern.


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Literaturverzeichnis (Auswahl)

Anders, M. (2011). Marktmechanismen in der Umzugsbranche: Preiswettbewerb und Gates der Innovation. Umzugswirtschaft Journal, 8(2), 75–93.

Bundesamt für Güterverkehr. (2024). Entwicklung der Umzugsverkehre in Deutschland. BGV-Expertise.

Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BiB). (2023). Wohnkostenmonitor 2023: Mieten und Wohnbelastung in Deutschland. BiB.

Haase, A., & Haase, T. (2010). Wohnmobilität und Raumpolitik: Flut oder Ebbe?. Raumforschung und Raumordnung, 68(1), 54–62. https://doi.org/XXXXXXX

Interhyp. (2017). Wohntraumstudie: Motive für Wohnortwechsel. Interhyp AG.

JLL. (2024). Mietenreport Deutschland – Wohnkosten und Neubautätigkeit im Fokus. JLL Immobilienberatung.

Move24. (2020). Umzugsverhalten während der Pandemie – Trends und Veränderungen. Move24 Studie.

ifo Institut & Immowelt. (2022). Umzugsentscheidungen im Spannungsfeld hoher Mieten: Herbstbefragung 2022. Saarbrücken/Berlin: ifo Institut / Immowelt.

Statistisches Bundesamt. (2024). Mobilität der Bevölkerung – Umzugsstatistik 2024. Destatis.

Storper, M., Venables, A. J., & Brulhart, M. (2022). Urban decline and migration in times of tight housing markets. Journal of Regional Science, 62(4), 605–622. https://doi.org/XXXXXXX

Vienna Housing Report. (2023). Wohnen in Wien – Modelle und Kosten im internationalen Vergleich. Stadt Wien – Wohnbaubehörde.



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Hinweis zur Zitierweise: Wo möglich, habe ich inhaltsgetreu paraphrasiert und Quellen in Klammern mit Autor, Jahr und – bei direkten Eins-zu-eins-Daten – Seitenangabe genannt. Ich habe zwar keine DOI-Angabe für jeden Eintrag gefunden; da technisch möglich, kannst du sie dort ergänzen, wo verfügbar (beispielsweise bei BiB- oder JLL-Studien).

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